Na czym polega podział nieruchomości?
Podział nieruchomości to formalny proces geodezyjno-administracyjny, którego efektem jest wydzielenie z jednej działki ewidencyjnej dwóch lub więcej mniejszych działek – każda z własnym numerem ewidencyjnym i możliwością odrębnego obrotu prawnego. Proces regulują przede wszystkim Ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz Prawo geodezyjne i kartograficzne.
W Geodrog przeprowadzamy Klientów przez cały proces – od analizy stanu prawnego i planistycznego działki, przez pomiary terenowe i opracowanie projektu podziału, aż po uzyskanie prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział i aktualizację ewidencji gruntów.
Ważne: Wybór właściwego trybu podziału zależy od przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), celu podziału oraz stanu prawnego nieruchomości. Nieprawidłowy tryb może skutkować odmową zatwierdzenia podziału przez urząd. Zawsze doradzamy optymalną ścieżkę – po podaniu numeru działki.
Obsługiwane tryby podziałów
ZRiD Tryb drogowy
Podział nieruchomości w trybie Zezwolenia na Realizację Inwestycji Drogowej. Stosowany przy budowie i przebudowie dróg publicznych – wydziela pasy drogowe z dotychczasowych działek prywatnych. Specjalność Geodrog przy dużych inwestycjach drogowych.
MPZP Tryb planistyczny
Podstawowy tryb dla działek objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Projekt podziału musi być zgodny z ustaleniami planu – minimalną powierzchnią działek, szerokością frontów i przeznaczeniem terenu.
WZ Warunki zabudowy
Stosowany na terenach bez obowiązującego MPZP. Podział musi być zgodny z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Możliwy też podział niezależny od WZ w przypadkach z art. 95 UGN.
Rolny Tryb rolny
Uproszczony tryb dla gruntów rolnych i leśnych – nie wymaga decyzji administracyjnej, o ile każda z powstałych działek będzie miała powierzchnię min. 0,3 ha i dostęp do drogi publicznej. Szybszy i tańszy od trybu planistycznego.
Kiedy można podzielić nieruchomość?
Poza trybem planistycznym, ustawa dopuszcza podział nieruchomości niezależnie od ustaleń MPZP lub WZ w kilku szczególnych przypadkach:
- Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę
- Wydzielenie działki budowlanej, gdy budynek wzniesiony został przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze
- Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste nabyte zostały z mocy prawa
- Realizacja roszczeń wynikających z odrębnych przepisów lub z Ustawy o gospodarce nieruchomościami
- Wydzielenie działki pod drogę wewnętrzną lub regulacja granic między sąsiednimi nieruchomościami
- Sprzedaż wydzielonej części w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości
Etapy realizacji podziału nieruchomości
| Etap | Czynność | Czas orientacyjny |
|---|---|---|
| 1 | Analiza stanu prawnego i planistycznego działki, wybór trybu podziału, wycena | 1–2 dni robocze |
| 2 | Zgłoszenie pracy geodezyjnej, pobranie materiałów z ODGiK, analiza dokumentacji | 1–3 dni robocze |
| 3 | Sporządzenie wstępnego projektu podziału i złożenie do Urzędu Gminy / Prezydenta Miasta | 2–4 dni robocze |
| 4 | Uzyskanie postanowienia o zgodności projektu z MPZP lub WZ (wydaje urząd)* | do 30 dni (urząd) |
| 5 | Pomiary terenowe – przyjęcie granic | 14 dni roboczych po uprawomocnieniu decyzji |
| 6 | Opracowanie operatu technicznego i przyjęcie dokumentacji do zasobu ODGiK | zależnie od wielkości opracowania |
| 7 | Złożenie wniosku o wydanie decyzji zatwierdzającej podział (Gmina / Prezydent Miasta)* | 1-3 dni |
| 8 | Uprawomocnienie decyzji, aktualizacja ewidencji gruntów, przekazanie dokumentów Klientowi | 7 dni + kilka dni |
* Terminy decyzji administracyjnych zależą od urzędu i są poza naszą kontrolą – monitorujemy status sprawy i na bieżąco informujemy Klienta. Cały proces trwa orientacyjnie 2–4 miesiące.
Tryb rolny jest szybszy – nie wymaga decyzji administracyjnej gminy. Geodeta wykonuje dokumentację, składa operat do ODGiK i po jego przyjęciu podział jest gotowy. Cały proces może zamknąć się w 3–4 tygodniach.
Zrealizowane podziały – przykłady
- Mapy z projektem podziału w trybie ZRiD – Rozbudowa ul. Szczecińskiej w Łodzi
- Mapy z projektem podziału w trybie ZRiD – Rozbudowa ul. Rąbieńskiej w Łodzi
- Mapy z projektem podziału w trybie ZRiD – Rozbudowa ul. Maratońskiej w Łodzi
- Mapy z projektem podziału w trybie ZRiD – Rozbudowa DW 704 relacji Wrzeczko – Łyszkowice
- Liczne podziały dla kontrahentów indywidualnych na terenie województwa łódzkiego